Baelskaai

Ce projet d’immeuble tour s’inscrit dans un schéma directeur qui vise la rénovation urbaine d’une zone à prédominance industrielle délimitée par la « Fortstraat », le quai Hendrik Baels (Hendrik Baelskaai), la Liefkemorestraat et la « Victorialaan ». Ce schéma directeur, établi par le bureau d’étude « BUUR », prescrit une série de bâtiments aux gabarits variés abritant des activités mixtes de logements, commerciales et à vocation culturelles. Les nouvelles constructions forment un îlot implanté autour d’une zone d’espaces publics et végétalisés de très haute qualité. Le projet Victorialaan 25 défini par le master plan comporte un gabarit de 22 niveaux hors sols, une implantation de base carrée de 25 mètres de côté et un bâtiment industriel à arcades existant conservé. Au niveau de son implantation, la tour est proposée, tout en faisant partie de l’îlot pensé par BUUR, comme un volume autonome et distinct. Cela permet de mettre en valeur le bâtiment à arcades et à la tour de s’affirmer dans sa singularité, tout en renforçant l’accessibilité et la “perméabilité” vers le nouvel espace vert projeté au cœur de l’îlot. Un décalage vis-à-vis de l’alignement initial a été prévu pour permettre la possibilité de développer de grandes terrasses en porte à faux le long de la “Victorialaan”.

Dit project voor een torengebouw maakt deel uit van een masterplan dat streeft naar de stedelijke renovatie van een overwegend industriële zone, begrensd door de « Fortstraat », de Hendrik Baelskaai, de Liefkemorestraat en de Victorialaan. Dit masterplan, opgesteld door het studiebureau « BUUR », schrijft een reeks van buildings voor met verschillende gabarieten, bestemd voor gemengde functies : woning, handel en cultuur. De nieuwe gebouwen vormen een bouwblok dat ingeplant is rond een zone met openbare en aangeplante ruimtes van zeer hoge kwaliteit. Het project Victorialaan 25, vastgelegd in het masterplan, heeft een gabariet van 22 bovengrondse verdiepingen, een vierkantige voetafdruk met 25m zijde en een bestaand en in stand gehouden industrieel gebouw met bogen. Met zijn inplanting wordt het torengebouw voorgesteld als een autonoom en onderscheiden volume, dat tegelijk deel uitmaakt van het bouwblok dat  door BUUR ontworpen werd. Dit laat toe dat het gebouw met bogen te meer uitstraling krijgt en benadrukt het aparte karakter van het torengebouw alsook de doorstroming naar de nieuwe groene ruimte ontworpen in het hart van het bouwblok. Een verschuiving ten opzichte van de oorspronkelijke bouwlijn werd voorzien om het verwezenlijken van grote overkragende terrassen langsheen de Victorialaan mogelijk te maken.

This project, characterized by its high-rise structure, is part of a masterplan which aims at the urban renovation of the predominantly industrial zone, delimited by the « Fortstraat », the Hendrik Baels dock (Hendrik Baelskaai), the Liefkemorestraat and the « Victorialaan ». This masterplan, established by the design office « BUUR », prescribes a series of buildings with various templates, hosting mixed occupations, such as accommodation as well as commercial and cultural activities. The new constructions constitute a block implemented around a zone of high-standard public and planted spaces. The Victorialaan 25 project, defined by the masterplan, consists of a 22-storey above ground template, a square base implementation of 25m sidewise and a preserved industrial arcaded building which already exists.

Afin de réduire les ombres portées sur l’espace public et les bâtiments environnants, la volumétrie de la tour s’affine progressivement selon trois reculs successifs : le premier au onzième étage, le deuxième au dix-septième et le troisième au vingt-et-unième niveau. Des terrasses panoramiques offrent des vues diverses tant sur la ville d’Ostende que sur la mer. Le décalage alterné des terrasses d’étage à étage permet d’une part de dégager des zones libres d’une hauteur de deux niveaux sous balcons, et d’autre part d’optimaliser les vues sur le paysage environnant et les apports solaires pour les futurs logements. Pour ce qui est de la programmation, l’immeuble comporte 22 niveaux hors-sol et deux niveaux de parking en sous-sol. Le rez-de-chaussée abrite un hall d’entrée, une salle de fitness réservée aux résidents et un espace dédié au commerce. Les étages contiennent 101 appartements d’une à trois chambres. Tous les appartements de deux et trois chambres bénéficient d’une double orientation. Toutes les chambres bénéficient d’une salle de bain ou de douche dédiée. Le niveau de toiture accueille divers locaux techniques. Les accès aux parkings s’effectuent par la « Fortstraat », où l’on retrouve 79 places de stationnements, des locaux techniques, et des locaux réservés au stockage et aux vélos. D’autres emplacements réservés aux vélos sont situés aux abords du rez-de-chaussée pour les résidents et les visiteurs. Compte tenu de l’emplacement et du volume du bâtiment, une étude de mesure des vents a été réalisée. Afin d’optimiser le confort au niveau des terrasses et aux abords de la tour, diverses recommandations ont été intégrées lors du processus de conception.

Om de slagschaduw  en op de openbaren ruimte en de omgevende gebouwen te beperken, wordt de volumetrie van de toren geleidelijk versmald in drie opeenvolgende terugsprongen  : de eerste op de elfde verdieping, de tweede op de zeventiende en de derde op de eenentwintigste verdieping. Panoramische terrassen bieden verschillende uitzichten op de stad Oostende maar ook op de zee. De wisselende terugsprong van de terrassen van de ene verdieping naar de andere laat enerzijds zones met vrije hoogtes toe van twee verdiepingen te verwezenlijken onder de balkons, en optimaliseert anderzijds de uitzichten op het omringende landschap alsook de zonnewarmtebelasting voor de toekomstige wooneenheden.

As far as the implementation is concerned, the tower is not only part of the block thought by BUUR, but it is also proposed as an autonomous and distinct volume. This enables to emphasize the arcaded building and let the tower assert its singularity, while reinforcing the accessibility and “permeability” towards the new green space projected at the heart of the block. The offset from the initial alignment has been foreseen to allow the development of large cantilever terraces along the “Victorialaan”. In order to reduce the shadows on the public space and the surrounding buildings, the volume of the tower is progressively refined according to three successive regressions: the first one on the eleventh floor, the second on the seventeenth and the third on the twenty-first level. Panoramic terraces offer various views, on the city of Ostende as well as on the beach. The alternated shift of the terraces, from one level to another, enables two things: on the one hand, it generates free double height areas underneath the balconies and, on the other hand, it optimizes the views of the surrounding landscape and the solar gain for the future accommodation.

L’eau de pluie collectée depuis la toiture est réutilisée pour l’entretien et l’arrosage des plantations. Des citernes de stockage d’eau pluviale ont été prévues et peuvent déborder vers les jardins du parc où l’eau peut s’infiltrer naturellement. La performance énergétique actuelle et les exigences en matière de climat intérieur (niveau E 50 et niveau K 40) s’appliquent à ce projet résidentiel. La compacité du projet, les terrasses en porte-à-faux, la prescription d’une isolation thermique performante, le souci de l’étanchéité à l’air, un système de distribution de chaleur collectif et éco-énergétique, une ventilation avec récupération de chaleur, sont autant de mesures intégrées qui permettent de répondre aux exigences actuelles concernant la PEB. En l’occurrence, le projet est caractérisé par un niveau maximum par appartement de E 43.

Wat de programmering betreft, bevat het gebouw22 bovengrondse verdiepingen en twee ondergrondse verdiepingen metautostaanplaatsen. Het gelijkvloers bevat een lobby, een fitnesszaal voorbehoudenvoor de bewoners en een handelsruimte. De verdiepingen bevatten 101appartementen met een tot drie slaapkamers. Alle appartementen met twee of drieslaapkamers genieten van een dubbele oriëntatie. Alle de slaapkamers hebben eeneigen badkamer of doucheruimte. Op dakverdieping bevinden zich de verschillendetechnische lokalen. De parkings, bereikbaar via de « Fortstraat », beschikkenover 79 autostaanplaatsen zijn, technische ruimtes, localen bestemd voor opslagen fietsenbergingen.

In terms of programming, the building presents 22 levels above ground, while two levels reserved for car parking are located underground. The ground floor hosts a lobby area, a gym for residents and a space dedicated to commercial purposes. The levels include 101 apartments with one to three rooms. The apartments with two and three rooms benefit from double orientation. Furthermore, all the rooms are provided with a bathroom or shower room. The roof level hosts various technical rooms. The car park is accessible via the « Fortstraat », where 79 parking spaces can be found, as well as technical rooms and rooms for storage and bikes. The residents and visitors will also find other spaces for bikes on the edge of the ground floor. Considering the location and volume of the building, a study on the winds force within the area has been conducted. In order to optimize the comfort on the terraces and around the tower, various recommendations have been integrated during the design process. Rainwater is collected on the roof and then reused for maintenance and to water plantations. Tanks for the storage of rainwater were foreseen, as they can overflow towards the gardens of the park, where water can naturally infiltrate. The current energy efficiency and requirements regarding indoor climate (E 50 and K 40 levels) are applicable to this residential project. Many integrated measures allow to meet the current PEB requirements: the compactness of the project, the cantilever terraces, the prescription of an efficient thermal insulation, the concern for airtightness, a collective and energy-efficient heat distribution system, a ventilation with heat recovery system. In this case, the project is characterized by a maximum level of E 43 per apartment.